富深所北京楼市“小阳春”调查：成交量回暖刚需积极入市

　　● 本报记者董添

　　近日，记者对北京楼市进行实地调研发现，受“小阳春”旺季周期影响，近期北京地区二手房成交量出现较为明显放大，但价格并未出现较为明显的上涨趋势。清明假期期间，北京新房市场带看量、成交量也出现了一定的回暖。

　　而刚刚过去的3月份，北京房地产市场成交量已经出现了明显回暖。北京市住建委数据显示，3月份，北京二手住宅网签量达到19886套，创下近15个月来的峰值。

　　成交量明显放大

　　清明小长假，记者了解到，经历了3月份楼市明显回暖后，全市二手房挂牌量逐渐平稳。记者在链家系统看到，目前，北京地区二手房挂牌量跌至14.4万套，去年高点一度逼近17万套。

　　“目前价格相对较低，很多客户出现了惜售情绪，挂牌量出现下滑，叠加近期成交量放大，二手房房源量出现了明显回落。”走访过程中，多位二手房销售人员告诉中国证券报记者，“清明假期期间，带看量整体不错，成交数据比较平稳。”

　　“最近一个月，小区成交了20多套二手房源，之前一段时间一个月最多成交7、8套。”位于北京市大兴区南五环附近的中介销售人员告诉记者，“但是价格目前没有止跌迹象，相同房源比年前还是会便宜。”

　　“今年3月份的成交量，是最近4、5年表现最好的。”丰台片区资深销售人员告诉记者，“每天基本都有在走合同的单子。”

　　中原地产研究院统计数据显示，3月份，北京新房网签量合计达到3552套，环比上涨191.86%；二手住宅网签量达19886套，环比上升144.63%。

　　低总价房源成主力

　　记者走访北京城六区发现，包括东城、西城在内的多个片区二手房成交量出现回暖，但中介销售人员表示，价格尚未出现明显变化。

　　从成交结构上看，北京链家研究院数据显示，3月份东城、西城等中心城区成交占比有所下降，石景山、通州、大兴等城区占比有所提升。从各城区市场表现看，大兴、门头沟、房山、顺义、密云等城区交易量同比增幅比较明显，近半数城区的交易均价与上月相比有所回升。

　　从成交房屋的户型看，二手房主力成交仍集中在60—90平方米户型，占比超40%；其次是60平方米以下户型，占比为25%左右；再就是90—120平方米户型，占比约20%。120平方米以上户型占比不足15%。两居室占比超50%，三居室占比约23%，一居室占比近20%，三居室以上户型占比不足5%。

　　刚需群体的集中入市，成为此次“小阳春”行情的重要支撑。我爱我家（000560）数据显示，3月，北京300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3%，同比上升19.1%，低总价房源成为成交主力。

　　新房方面，记者走访了解到，清明假期期间，新房市场促销力度较大。一些楼盘在假期之前积极蓄客，并在清明假期期间推出一系列特价房，因此新房成交较为可观。

　　“特价房比普通房源价格低了十万左右，主要是楼层或者户型没有那么受欢迎。预算有限的刚需客户对特价房的接受度比较高。清明假期成交了好几套特价房。此外，假期主要是带看、蓄客，为五一成交打下基础。”昌平区一家新房楼盘销售人员告诉中国证券报记者。

　　中原地产数据显示，4月4日、4月5日假期两天，北京新房成交量合计达到117套。4月前5天，新房住宅网签达到2895套，环比上升881.35%，同比上升321.39%。

　　专家：楼市修复性回暖

　　中原地产首席分析师张大伟对记者表示，3月份，北京二手房市场迎来政策与季节共振下的“小阳春”强势回暖，量能出现较为明显的放大，但价格尚未出现普涨。清明小长假，北京楼市继续出现回暖。未来，市场将延续稳中有进、分化加剧的主旋律，新房聚焦产品升级与区域匹配，二手房聚焦品质与流动性，为北京房地产市场长期健康发展奠定基础。预计本轮回暖是修复性回暖，而非趋势性反转。

　　北京链家研究院分析师冷会表示，3月，北京二手住宅网签量创下近15个月以来的最高水平。价格方面总体保持平稳，与年前一段时间相比略有上涨，止跌回稳态势延续良好，符合此前预期。3月份市场回暖的原因主要有两方面：一方面是季节性原因，每年春节后这段时间都是市场快速回暖的黄金期，俗称“小阳春”。另一方面是政策加持，2025年12月下旬出台的各类政策优化举措有效提振了市场信心，同时也撬动了一部分购房需求，这些新增的需求到3月份也陆续转化成实际交易。

　　市场供需方面，冷会提到，今年春节假期处于2月份，因此2月份新增房客源量处于比较低的水平。节后买卖双方集中入市，因此3月新增房客源量大幅反弹。受此影响，当前及未来一段时间二手在售房源量将有一个回升的过程，均为正常现象。

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